Szerző: Polgár Zoltán

Beküldve:

A társasház alapítás

Társasház alapítását bemutató építészeti terv és budapesti lakóépület

A társasház alapításról egyre gyakrabban hallunk. Természetesen nem úgy jelenik ez meg, hogy társasházat alapított valaki, hanem úgy, hogy látjuk-halljuk, hogy mennyi az új-építésű lakás. A társasházat műszakilag általában egy fennálló épületre alapítják, ahol legalább két albetét található. Az elején érdemes megemlíteni, hogy több épületből álló társasházaknál nagyon egyszerű leválni, csak a leválni szándékozó épületben lakó tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti többségének kell kérnie a bíróságtól az önálló társasház bejegyzését. Tehát nem kell közgyűlés vagy hasonló, elég egy aláírás gyűjtés. Természetesen figyelemmel kell lenni arra, hogy a kivált társasház tekintettel legyen a társasház tulajdonosainak méltányos érdekeire, és a műszaki feltételeknek is fenn kell állnia, amit az önálló működéshez szükséges.

Ki kezdeményezheti az alapítást?

  • ingatlan tulajdonosai többségi döntéssel,
  • az ingatlan tulajdonosa (egyszemélyi alapítás)
  • építőközösség (ők tulajdonképpen az építtetők, általában tulajdonosok is)

Hogyan kell az alapítás elkezdeni?

  • el kell készíteni a alaprajzot és a szükséges áttekintései helyszínrajzokat
  • el kell készíteni a műszaki leírásokat (minden fő és szakipari szerkezetről, érdemes rögzíteni a szerkezetek állapotát)
  • el kell készíteni az alapító okiratot, alá kell írnia minden tulajdonosnak, és nem hiányozhat az ügyvédi ellenjegyzés sem
  • végül be kell adni az ingatlan-nyilvántartási kérelmet a szükséges bejegyzéshez (erről lesz még részletesebb cikk és tájékoztató

Az alapító okirat lényeges tartalma a társasház alapítás során?

Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a társasház közös nevét. Nem muszáj, hogy ez a cím legyen, lehet bármilyen fantázia név is. Ezután az épületrészek közül fel kell sorolni a közös tulajdonba kerülőket. Az összes közös tulajdont fel kell sorolni, nincs kivétel pl. födémek, külső burkolatok. Azért fontos, hogy itt minden felsorolásra kerüljön, és a tulajdoni részek egyértelműek legyenek, mivel a későbbiekben ez fogja meghatározni, hogy mire fordíthatja a közös költség bevételt a társasház. Ha a közös tulajdon teljes körűen felsorolásra került, akkor fel kell sorolni a külön tuljdonba kerülő lakásokat, és nem lakáscéljára szolgáló albetéteket, valamint az albetétekhez tartozó jogosultságokat és területeket. Az alapító okiratot lehet közokiratba vagy lehet ügyvéd által jegyzett magánokiratba is foglalni. Érdemes rászánni az időt az elkészítésére, mert a későbbiekben az alapító okirat csak 100%-os egyetértés mellett módosítható a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Ha a tulajdonosok 4/5 egyetért a módosítással, és a kisebbség 30 napon belül nem jelzi keretindítási szándékát, ebben az esetben is hatályba lép a módosított alapító okirat. A társasháznál mindent meg kell támadni, amivel nem értünk egyet, mivel nagyon kevés kivételtől eltekintve jogvesztő határidők dominálnak.

Alakuló közgyűlés

Ez egy nagyon fontos pillanata a társasház alapításának. Itt szükséges megválasztani a közös képviselőt, a számvizsgáló bizottságot, el kell fogadni a Szervezeti és működési szabályzatot, valamint érdemes határozni a bankszámla megnyitásról. Természetesen itt is van könnyítés, hogy lehet intéző bizottság is, lehet számvizsgáló bizottsági jogosultsággal felruházott személy is bizonyos albetét szám alatt. Az alapító közgyűlést az építtető vagy bármelyik tulajdonos hívhatja össze. Ha lezajlott az alakuló közgyűlés a társasház megalakítása végett ért.

Szervezeti és működési szabályzat

Főszabály, hogy minden társasház számára kötelező, bár mindig vannak kivételek. A szervezeti és működési szabályzatot le kell adni az illetékes ingatlan-nyilvántartási hivatalnál. A szervezeti és a működési szabályzatban nem szükséges újra írni a társasházi törvényt, és nem is kell olyan szabályokat belevenni, amelyet a társasházi törvény vagy valamely rendelet szabályoz. Arra kell törekedni, hogy a hosszú távú együttélés szabályozása történjen meg. Érdemes a szervezeti és működési szabályzatban az adatkezelést, és a közösségre vonatkozó számítási módokat is belefoglalni. A számítási módokat érdemes külön mellékletként elfogadni, mivel akkor nem kell mindig átírni a szabályzatot, „csak a mellékletet kell frissíteni”. Az szervezeti és működési szabályzat elfogadása történhet írásban is az összes tulajdoni hányad szerint egyszerű szavazat többséggel (50% + 1 tulajdoni hányadnyi szavazat). Ide is kihat az a szabály, hogy 1/10-ével rendelkező tulajdoni hányad módosító javaslatait vizsgálni kell.

Ha mindez meg van, akkor már jöhetnek is az édes hátköznapok a társasházi életben.

„Ha csak egyetlen gondolkodásmódban hiszel, akkor már elvesztetted határtalan gondolataid korlátlanságát. A.J. Christian”

Beküldve:

A társasházkezelő megbízási szerződése

Tulajdonosi képviselők és társasházkezelő egyeztetik a megbízási szerződést

A társasházkezelő megbízása kicsivel másabb, mint a közös képviselő megbízása. A közös képviselő feladatait a törvény szabályozza, de a társasházkezelői feladatokra nincs törvényi szabályozás.

A társasházkezelői szerződés megkötéséhez is közgyűlési határozat szükséges. Egyszerű szótöbbséggel. Itt is érvényesek az általános szabályok, hogy a döntést a jegyzőkönyvben a határozatnak tartalmaznia kell. Érdemes kitérni a határozatban, hogy milyen ajánlatok alapján lett kiválasztva a társasházkezelő, és melyik lett a nyertes ajánlat.

Az aláíró személyeket is ki kell jelölni. Az aláíró lehet a közös képviselő, vagy a közgyűlés által megbízott személy vagy személyek.

A társasházkezelésre vonatkozó ajánlat

Ajánlatokat, ahány cég annyi féleképpen állítja össze. Bár érdemes az ajánlat első részében bemutatni a vállalkozást, érdemes referenciákat is megjelölni, erősíti a bizalmat, ha a nyilvános adatbázisokban „zölden” megtalálható cég. A cégbemutatása után érdemes rátérni az ajánlat részleteire, amely tulajdonképpen a korábban említett szerződés alapja lesz. Érdemes úgy bemutatni, hogy a tulajdonosok átlássak, érdemes sok konkrétumot beleírni pl. minden második héten bejárás történik, amelyről jegyzőkönyv készül, ide nem értve az ünnep és pihenő napokat. A tulajdonos ebből már fogja tudni, hogy kb 25 bejárási jegyzőkönyvet kell keresni egy évben.

A bemutatkozás és vállalások után érdemes bemutatni a társasházkezelő vállalási árát. A társasházkezelés piacán elfogadott az albetét szerinti árazás.

Árazás során érdemes figyelembe venni

A kezelendő vagyon jellegét, amely magában foglalja az emeletek számát, a lépcsőházak számát, az alkalmazott technológiát, a közös területek nagyságát, és használatának típusát (pl. kert, vagy bérbe adott helyiségek).

Érdemes elmerengeni az albetétek számán, az ingatlan műszaki állapotán, és az elhelyezkedésén (pl, lehet-e parkolni ingyen, fizetős parkolás van, fizetős parkolás ellenére sincs hely).

Azt sem árt felmérni, hogy milyen a társasház pénzügyi helyzete, a könyvelés állapota. Ha nagyon sok a tartozás, akkor nagyon valószínű, hogy a társasházkezelő díja sem lesz időben megfizetve.

További kérdésekkel is lehet még cizellálni a rálátásunkat:

  1. Van-e alkalmazott?
  2. Kell-e állandó jelenlét?
  3. Mennyi idő odajutni az ingatlanhoz csúcsforgalomban?
  4. Folyamatban lévő vagy tervezett felújítások.

A társasházkezelő még rászámolhatja a általános költségeinek a tevékenységre jutó hányadát, valamint a nyereséghányadát is.

Tehát költség alapú árképzés jelenik meg, amely majd egy összegben jellemzős összeg/albetét dimenzióban jelenik meg.

Érdemes ismernie a tulajdonosoknak is az árképzést, mivel egy fogják tudni összehasonlítani az árakat, és ajánlatokat. Az sem szerencsés, ha túl alacsony az át, hiszen a vállalkozónak is élnie kell, de az sem szerencsés, ha magas a díjazás, és nincs mögötte szolgáltatás, mivel akkor a tulajdonos „lehúzásnak” éli meg a szolgáltatást.

A társasházkezelő szerződéséről, mint a kötelmet alátámasztó dokumentumról is érdemes néhány gondolatot leírni

A folyamatos munkavégzés miatt megbízási szerződés típusba tartozó szerződések lesznek, hiszen a teljesítés folyamatosságán, és nem egy eredmény létrehozásán lesz a hangsúly. A szerződéses típus már kijelöli a feleket: Megbízó és Megbízottra. Érdemes tisztázni, hogy a Megbízott teljesítési segédet bevonhat-e vagy sem.

Fontos a szerződésben beírni a vállalásokat, a vállalások ellenőrzését, a szerződés kezdetét, és időtartamát. A felelősség terjedelmét, ugye minden ilyen szerződés egyben kárvállalási telepítvény is egyben. Egyszerűbb szóval a pénzügyi felelősség meghatározását is jelenti. Érdemes még tisztázni a fizetési határidőt, és a fizetés gyakoriságát is.

Dátummal lássuk el, az védi mind a két felet, valamint legyen rajta mind a két érintett aláírása. Érdemes ügyvéddel átnézetni pár sablont.

Beküldve:

A társasházkezelő és a közös képviselő összehasonlítása

Közös képviselői és társasházkezelői feladatokat bemutató panelházas illusztráció

A társasházkezelés és a közös képviselet szétválasztása a gyakorlatban nem annyira fontos, viszont elméleti kérdésként sokszor előkerül szakmai beszélgetésekben. Tehát mit csinál a társasházkezelő és a közös képviselő? Gyakorlatban szinte ugyanazt, de nézzük végig, az alátámasztását ennek a rövid konklúziónak.

Társasházból egy vagy több tulajdonos látja el a közösség érdekében a közösségi feladatokat:

  1. Egy tulajdonos akkor tudja ellátni, ha nem üzletszerűen végzi, tehát nem kap érte díjazást.
  2. Több tulajdonostársra viszont van külön megnevezés és intéző bizottságnak hívják őket összefoglalóan.

Előnyei: ennek a rendszernek: állandó tulajdonosi jelenlét, és feltételezhető a munkafolyamatok tulajdonosi kontrollja jobban megvalósul, valamint a társasházi közösség problémái is jobban ismertek.

Hátránya: a gyakorlatban nem biztos, hogy a tulajdonosok profi módon látják el a szakfeladatokat, tehát a könyvelést, a vállalkozók kiválasztását. Ha ez így van, akkor már társasházkezelő bevonását kell megfontolni. Van a gyakorlatban arra is példa, hogy intéző bizottság mellett, egy profi társasházkezelő működik, aki a szakfeladatokat elvégzi.

Outsourcing formák:

Itt már szükséges a társasházkezelő vagy ingatlankezelő szakképesítés. A társasházkezelő képesítést érettségivel, az ingatlankezelői képesítést a társasházkezelő képesítés birtokában lehet megszerezni. Általában 6 hónapos OKJ-s képzés keretében.

  • Külső, egyéni vállalkozói igazolvány rendelkező személy megbízása

Előnye: tevékenysége a a tulajdonostársak által könnyebben ellenőrizhető, a felelősségre vonás is egyszerűbb, valamint sok ház között sem aprózódik el, mivel a kapacitása véges.

Hátránya: az ügyfélfogadási idő rugalmas alakítása, tehát nem biztos, hogy rendelkezik egy irodával, ahol mindig található valaki, hanem időpont egyeztetésre mindig fel kell hívni.

  • Gazdasági társaságok, vagyonkezelő szervezetek

Nagyon fontos megemlíteni, hogy a társaság egy tagjának legalább rendelkeznie kell a minimum szükséges társasházkezelő szakképesítéssel, ez kiváltható azzal, hogy a munkaviszonyban van egy olyan alkalmazott, aki a megfelelő szakképesítéssel rendelkezik.

Előnye: a feladatok delegálás már megtörtént, így minden feladatnak van egy vagy több felelőse. Ha nem is a kompetens személy, de valaki mindig elérhető az adott szervezetnél, az ügyfélfogadási idő meghatározott. Joggal bízhat(na) benne a társasház, hogy a működéshez szükséges infrastruktúra és kapcsolatrendszer adott.

Hátránya: az előzőekben leírt előnyökből adódnak a hátrányok is. A ledelegált feladatok, a fenntartott infrastruktúra megdrágítják a feladatok elvégzését. A tulajdonostársaknak úgy tűnhet, hogy a munkafázisok elaprózódnak. A tulajdonostárs nem minden esetben tud kapcsolatba lépni az ügyvezetővel, így olyan érzés alakulhat ki, mintha a nem kapna a társasház elég figyelmet.

Ennyi bevezetés után tekintsük át a közös képviselő (ideértve az intéző bizottság feladatait:

  1. A közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, a Társasházi törvény alapján, és a felhatalmazást megadó közgyűlési határozat alapján írt megbízási szerződés szerint.
  2. A közgyűlési határozatok könyvének vezetése.
  3. A társasházi működés biztosítása érdekében a szükséges intézkedések meghozatala, ideérve a fenntartást, a karbantartás és a javítást meghatározó feladatokat.
  4. A költségvetési javaslatok elkészítése, a fizetendő közös költség meghatározása.
  5. A közös költség beszedése, kezelése.
  6. Az éves elszámolás elkészítése.
  7. A társasház képviselete, meghatározóan bírósági eljárásban és 3. féllel szemben.
  8. Ellenőrzi a társasházkezelő tevékenységet, ha a feladatok szétválasztása megtörtént.

Társasházkezelő tevékenysége:

  1. A társasház adottságainak figyelembevételével ajánlatot ad az épületfenntartására. Tehát nem fog közös költséggel bajlódni, egy kialkudott összegért üzemelteti az épületet, ide nem értve a vállalkozók anyag- és munkadíját. Apróbb átalánydíjas javításokat végezhet.
  2. A társasházzal kötött megbízási szerződés értelmében elvégezheti a javítási, a fenntartási és a karbantartási feladatokat.
  3. Javaslatot tehet a közös területek hasznosítására, valamint a társasház gazdálkodására, hiszen tervezett karbantartási és állagmegóvási tevékenységet végezhet.
  4. Megbízása kiterjedhet pénzügyi tervezésre, elszámolásra, adóbevallások készítésére, könyvelésre.
  5. Szervezési feladatokat is elláthat.

A feladatok szétválasztására a társasházi törvény is kísérletet tesz a IV. Fejezet. A gyakorlatban viszont egy teljes összemosódás van, és a legtöbb társasháznál a közös képviselő egyben társasházkezelő is. Ebből azért vannak néha kellemetlenségek. Javasolható lehet a megbontás megszüntetése, és a közös képviselő feladatainak bővítése, ezzel együtt az elvárások bővítése.

Lezárásként érdemes még párszóban a társasházkezelés személyi feltételeit áttekinteni:

  1. Kommunikációs készség, kiemelten a türelemre, és a meghallgatási képességre.
  2. Konfliktuskezelési képesség, hát ez időnként nagyon nehéz tud lenni, mivel a tulajdonosnak mindig igaza van, de a társasház érdeke nem mindig egyezik a tulajdonosi érdekekkel. Ez az igazi konfliktus.
  3. Gazdasági ismeretek
    1. pénzügy,
    2. adózás és társadalombiztosítás,
    3. könyvelés,
    4. közüzemi ismeretek,
  4. Jogi ismeretek
    1. társasházakra vonatkozó jogi ismeretek (pl. a közgyűlési határozat a tulajdonosok közötti szerződésnek minősülnek, így adott esetben vizsgálják a Ptk. vonatkozó szabályait is.)
    2. kötelmi jog ismerete, adózás, munkajog,
    3. építészeti jog, engedélyezési eljárások ismerete,
  5. Műszaki ismeretek
    1. alapfogalmak ismerete (pl. fenntartás, üzemeltetés, karbantartás, felújítás, ügyelet, készenlét),
    2. lakóépületek ismerte (pl. dán típusú panel)
    3. kivitelezés menete (pl. építési napló, igazolások, nyilatkozatok)
  6. Nyilvántartási gyakorlat, és adatkezelési ismeretek
    1. közös költség analitika, naplófőkönyv,
    2. adók és járulékok befizetésének nyilvántartása,
    3. szabályzatok nyilvántartása,
    4. kereshetőség megoldása,
    5. lakónyilvántartás folyamatos vezetése, lakói szerződések vezetése.
  7. Piaci ismeretek
    1. árak ismerete (pl. takarítási díjak, vállalkozási díjak, bérleti díjak)
    2. versenyeztetési eljárások ismerete

A leírásból lehet látni, hogy elég összetett a közös képviselő feladata. Ez az időszak már nem a házmesteri kor, muszáj fejlődni, tanulni és a társasházi tulajdonosok sem maradhatnak le, mivel az életterüket, a társasházuk környezetére ez kihatással lesz.

(Az írás először a www.tarsashazipolgar.hu oldaunkon jelent meg.)

Beküldve:

Közgyűlési észrevételek!

Tulajdonosok társasházi közgyűlésen egyeztetnek egy lakóépület ügyeiről
A társasházkezelő egyik legfontosabb feladata: megszervezni az Éves beszámoló közgyűlést. Ennek ellenére, a társasházkezelőnek, vagy más néven a közös képviselőnek nem kötelező jelen lennie a közgyűlésen.

A hagyományok, és a tulajdonosi eszközpark korlátozottsága miatt,  az a szokás terjedt el, hogy a közös képviselő is jelen van a közgyűlésen. Természetesen ez nem árthat, hátha van felé valamilyen kérdés is. A tulajdonosi közösségnek azonban nem szabad hagynia, hogy az egész közgyűlést a közös képviselő véleménye dominálja. Erről szólt partner oldalunk korábbi írása is: “Nem magánest! Közgyűlés!” címmel

A közgyűlés a legfőbb döntéshozó szerve a társasházi közösségnek, de azt nem szabad elfelejteni, hogy a közgyűlés az szervezeti-működési szabályzat megalkotásával szűkítette, korlátozta a saját hatáskörét. Tehát a közgyűlésen érdemes olyan dolgokról egyeztetni, ami valóban közgyűlési hatáskör, és máshol már nem került szabályozásra.

Elmondható, hogy az alábbi témák tartoznak a társasházi közgyűlés témakörébe:

  1.  a társasház szerveinek, a közös képviselet megválasztása és visszahívása;
  2.  a közös tulajdonban álló ingatlanrészek és műszaki tartalmakkal kapcsolatos feladatok meghatározása;
  3. a közös tulajdon miatt keletkező költségek felosztása és a kötelezettségek telesítésének módja;
  4.  közös tulajdon használata és hasznosítása;
  5. beruházások során előre nem látott többlet költségek megvitatása.

A társasház tulajdonosi közösségének érdemes ezt a tagolást elvárnia a választott tisztségviselőktől, így a közös képviselőtől is, valamint érdemes a számvizsgáló bizottságnak is így ellenőriznie a dokumentumokat.

Ebből következik, hogy vannak olyan ügydarabok, döntések, amelyek sem a közös képviselet (ideértve az intéző bizottságot), sem a számvizsgáló bizottság nem gyakorolhat, csak és kizárólag a közgyűlés. A gondolatban az is benne van, hogy a közös képviselet felhatalmazása is a közgyűlési határozatok végrehajtására terjed ki, tehát a ház képviselete a társasházkezelő részéről sem teljes, vagy szabályok nélküli.

Végezetül arra biztatok minden társasház albetétek tulajdonosait, hogy a közgyűléseken vegyenek részt, akár meghatalmazással. A tulajdonosok részvétele és aktivitása az első lépés ahhoz, hogy a tulajdonosi döntések érvényesüljenek a társasházakban.