Társasház – közös képviselet – jegyzőkönyv – hitelesítés

Ha a társasházkezelés jegyzőkönyv hitelesítése során a következő kérdés jön elő:

Mit tehetek, ha a jegyzőkönyv hitelesítő nem akarja aláírni a jegyzőkönyvet?

Az alábbi válasz adható

Meg kell kérni egy másik tulajdonost, aki szintén részt vett a közgyűlésen, hogy hitelesítse a közgyűlés jegyzőkönyvét. Az új felkérés okait érdemes rögzíteni külön jegyzőkönyvben, illetve a jegyzőkönyv aláírás megtagadásról is érdemes feljegyzést, vagy szintén jegyzőkönyvet készíteni. Fontos, hogy erőltetni nem szabad hitelesítés aláírását, hiszen az nem közös képviselő dolga.

Még is mi van, ha nem írja alá, hiszen van hangfelvétel?

A hitelesítés elmaradásának a jegyzőkönyv bizonyító erejét érintően van jelentősége. Két tulajdonos aláírása teljes bizonyító erejű okirattá alakítja a jegyzőkönyvet. A hitelesítő amolyan tanúféle ebben az esetben, aki igazolja az elhangzottak hitelességét. Tehát azt igazolja, hogy akkor és úgy hangzott el a közgyűlésen, ahogyan a jegyzőkönyvben benne van.

A nem hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv nem minősül teljes bizonyító erejű okiratnak. Tehát, ha nem írja alá két fő, akkor nem fog bizonyító erővel bírni arra nézve, hogy a határozatokat a közgyűlésen hozták-e meg az adott tartalommal. Sokszor elhangzik, de van hangfelvétel. Bizony van, de annak elkészítéséhez is a közgyűlésen járultak hozzá, és a hangfelvétel készítéséhez is bizonyítani kell hozzájárulást, amely az aláírás hiányos jegyzőkönyv miatt igen nehézkes is lehet. Amíg nem bizonyítjuk a hozzájárulást a hangfelvétel sem számít szabályszerű bizonyítéknak.

Mi is történik akkor, ha valaki vitatja a jegyzőkönyvet, vagy fel kell használni a közgyűlési jegyzőkönyvet?

Tehát a két hitelesítő aláírásával rendelkező közgyűlési jegyzőkönyv esetén a jegyzőkönyv tartalmát vitató felet terheli a bizonyítás. Ha a közgyűlési jegyzőkönyv nem rendelkezik legalább két hitelesítő aláírásával, akkor a közösség képviselőjét terheli a bizonyítása. A hitelesítő – véleményünk szerint – nem tagadhatná meg a hitelesítést, mivel egyoldalúan kötelezettséget vállalt az aláírásra, amikor jelentkezett a hitelesítő feladatok ellátására. Természetesen a hitelesítő odaírhatja a megjegyzéseit, hogy mivel nem ért egyet a közgyűlési jegyzőkönyvben.

Fontos!, hogy a bizonyító erőhöz az is szükséges (2018.01.01-től), hogy a hitelesítő saját kezűleg írja a jegyzőkönyvere a nevét, és a lakcímét. Az aláírás elmaradása a közgyűlési határozatokat nem teszi érvénytelené, és a közgyűlési határozatok végrehajtását nem is gátolja. Összefoglalva egyetlen egy dolgot eredményez, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv teljes bizonyító ereje nem jön létre. A bizonyító erő elmaradása okozhat kellemetlen perceket.

Legyen kőtáblád vagy jegyzőkönyved, melyet éjjel-nappal veled hordozz, melyre, ha mi olyas dolog eszedbe jut éjszaka, jegyezd le és reggel ágyadból felkelvén, írd jobban le, hasonlóképpen, ha erdőn, mezőn jársz is.Apáczai Csere János

tarsashazkezeles-jegyzokonyv-hitelesitese

Társasházkezelés – társasház ellenőrzés

A társasház ellenőrzés feladata bizalmi pozíció. A társasház feladati közül a legfontosabb a számvizsgáló bizottság feladatainak megszervezése. A számvizsgálás annyira bizalmi pozíció, hogy szinte minden érdekérvényesítés a számvizsgálók rátermettségén múlhat. Sajnos a közösség nem minden esetben helyezz arra hangsúlyt, hogy megfelelően felkészült személyeket válasszon számvizsgálónak. Sokszor a számvizsgáló bizottsági tagok is vélt döntési jogköröket vindikálnak maguknak. Sokszor elhangzik, hogy „csak” 25 albetét felett kötelező a számvizsgáló bizottság. Nem szabad elfeledkezni azonban arról sem, hogy a számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasházak közössége is ellenőrizze a közös képviselő ügyintézését, a törvény felhatalmazást ad a tulajdonostársaknak, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el az ellenőrzési feladatokat.

Jogkörét tekintve a számvizsgáló bizottság ellátja a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság, mint ügyintéző szerv, és szintén a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke, mint képviselő szerv ellenőrzését és felügyeletét.

Nagyon röviden ismertetve a társasház ellenőrzés feladatait:

  1. bármikor ellenőrizheti az ügyintéző szerv tevékenységét, továbbá havonta a közösség pénzforgalmát,
  2. javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnökének (képviseleti szerv) díjazására,
  3. a számvizsgáló bizottság a közgyűlés tevékenységével kapcsolatban is rendelkezik jogkörrel:
    a) így véleményezi a döntéshozó szerv elé terjesztett javaslatokat, a költségvetést, az elszámolást, valamint a belső szabályok alapján végzi a rábízott feladatokat;
    b) meghatározott esetben közgyűlési összehívási kötelezettsége is lehet.

A közös képviselő részéről a számvizsgáló bizottságnak, hogy ellenőrzéseit el tudja végezni kellő időt és alkalmas helyszínt kell biztosítani. Arról is gondoskodni kéne, az ellenőrök a felmerülő kérdéseikre azonnal választ kapjanak. Érdemes az ellenőrzésekről jegyzőkönyvet is felvenni.

Fontos megemlíteni, hogy a AB 36/1994 (VI.24), a határozatban a véleménynyilvánítással kapcsolatban kifejtette, hogy a társasházi közös képviselő a társasház tulajdonosok között közszereplőnek minősül, így fokozott mértékben kell tűrnie a tulajdonostársak részéről kinyilvánított és a közös képviselői tevékenységhez kapcsolódó kritikát. A kritika tűrése a számvizsgáló bizottságra is igaz lehet.

A számvizsgáló bizottság is felelősségre vonható abban az esetben, ha gondos ellenőrzésével elkerülhető lett volna az okozott kár, vagy a jogsértés. Tehát ellenőrzési feladatok nem csak jogokkal, hanem kötelezettségekkel is járnak.

A pénzed gyakorlati értéke annak függvényében sokszorozódik meg, hogy hány tényező felett gyakorolsz ellenőrzést az alábbiak közül: mit csinálsz, mikor csinálod, hol csinálod és kivel csinálod. Én ezt „szabadságszorzónak” nevezem. Timothy Ferriss

www.tarsashazipolgar.hu oldal cikke alapján.

Társasházkezelés – költségvetés

A társasházkezelés talán legfőbb feladata a költségvetés elkészítése. A költségvetést a 2003. évi CXXXIII. törvény 47. §-a alapján kell elkészíteni. A társasházi törvény mellett figyelembe kell venni a Számviteli törvény előírásait is.

Mi is a költségvetés?

A társasházi költségvetés egy bázis alapú pénzügyi terv, amely tényszerűen tartalmazza a bázis év bevételeit és kiadásait. Továbbá a bázis évet követő év tervezett bevételei és kiadásait.

Alapelvek

A Számviteli törvénnyel összefüggésben a társasházi költségvetésnek vannak alapelvei, amelyeket a készítés során be kell tartani.

  • Valódiság: létező és várható adatokkal kell dolgozni
  • Pontosság: mindenkori árviszonyok figyelembevételével kell tervezni
  • Takarékosság: kerülni kell az túl- vagy alultervezést
  • Áttekinthetőség: átlátható csoportosítás érdemes alkalmazni pl. Számviteli törvény szerint
  • Összehasonlíthatóság: azonos formát érdemes használni
  • Egyensúly: bevételek = kiadások

Formai követelmények

A fentiekben már említésre került, a társasházkezelés költségvetés bázis alapú tervezés. Tehát fel kell tüntetni a tény adatokat, és tény adatokhoz viszonyítva kell/lehet levezetni a változásokat. A tényadatokat és tervadatok átláthatósága érdekében érdemes feltüntetni az alapmennyiségeket, és az egységárakat is. A tervszámokat számviteli szabályok szerint 1000 Ft-ra kell kerekíteni. Érdemes minden tételt felfelé kerekíteni. A bevételeket és a kiadásokat a könyvelés szerinti bontásban érdemes megadni. Formai követelményekre a bevétel is kihatással lehet pl. kettős könyvvitelt köteles vezetni az egyszerűsített éves beszámolót készítő egyéb szervezet. Tehát minden olyan társasház, ahol a bevétel a két egymást követő évben az 50 mió HUF összeget meghaladta.

Tartalmi követelmények

A tartami követelményeket a társasházi törvény, és a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló kormányrendelet határozza meg. Lényegében két részből tevődik össze: bevételek és kiadások.

Az alábbi részletezés egy jó példa a felosztásra:

Bevételek

  • Közös Költség befizetés
  • Bérleti díjból származó bevétel
  • Értékesítés bevétele
  • Támogatások
  • Egyéb bevételek
  • Előző évek megtakarításából származó összegek felhasználása

Kiadások

    • Közüzemi díjak
    • Személyi jellegű kifizetések
    • Munkabér és közterhei
    • Üzemeltetési költség
    • Karbantartási költség
    • Felújítási költség
    • Felújítási alapra fizetett összeg + LTP

A 1-4. mellékletek a 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelethez pedig részletesen tartalmazza számviteli szabályoknak megfelelő Mérleg és Eredménylevezetés elkészítését. Fontos, hogy a társasházi beszámoló mellé a számviteli beszámolót is el kell készíteni. A számviteli beszámolónak eddig nagy jelentősége nem volt, mert csak le kellett fűzni, elképzelhető, hogy 2020-tól, már nagyobb jelentősége lesz.

Ha kész van a költségvetés, és jó alaposan dolgoztunk, akkor még nem ért végett a feladat, mivel a közös költséget is meg kell határozni. Ha kiderül milyen összegű közös költségre van szükség, akkor a társasházi tulajdonosokra jutó összeget kell meghatározni. A közös költség fizetési kötelezettséget albetétre lebontva kell megadni, hogy a tulajdonos pontosan megismerhesse. Főszabály szerint tulajdoni hányadra osztva kell meghatározni, amelytől a szervezeti és működési szabályzatban lehet eltérni.

Költségvetés elfogadása

A költségvetést érdemes véleményeztetni. A társasházkezelés költségvetés elfogadása közgyűlési feladat, így az éves beszámoló közgyűlésen általában ez az egyik napirendi pont. A tulajdonos társakat írásban kell értesíteni, ha a közös költség fizetési kötelezettsége megváltozott. Ha a társasház nem tartja be a költségvetését, akkor egyértelmű szabályozás nincs.

„A terv nem más, mint egy költségvetéssel és határidővel ellátott álom. Valóság akkor lesz belőle, ha kitartóak vagyunk és nekiállunk megvalósítani a tervet.” – Tóth András

Az eredeti megjelenés: www.tarsashazipolgar.hu

Társasház műszaki ellenőrzése

A társasház műszaki ellenőrzése igen komoly és sokrétű feladat. A társasházkezelő felelőssége csak a közös tulajdonban lévő részekre terjed ki, de a közös tulajdonú részek állaga jelentősen befolyásolja a külön tulajdonú részek állapotát is.

A fenntartást csak úgy lehet jól megtervezni, ha a terv készítője alaposan ismeri a társasházat, ezt az ismeretet, csak bejárásokkal, műszaki felmérésekkel lehet elsajátítani. Idekapcsolódik, hogy a társasházkezelés sikere általában a közös tulajdon megóvásán áll vagy bukik. Ha megvan a társasházi ismeret, akkor még mindig a társasházkezelő feladata az állapot felmérés elvégzése, amihez az indokolt munkák súlyozása és rangsorolása is hozzátartozik. Alap összefüggés, hogy hosszú élettartam, alacsony költségszint mellett. Látható, hogy a nehézséget ezek a szubjektív kategóriák jelentik. Tehát mindenkinek más a hosszú élettartam, és az alacsony költségszint. Ebből következik, hogy a kezelési terv elkészítését, már konkrét számokkal kell behelyettesíteni. A döntést a konkrét értékek alapján lehet és kell meghozni.

A részletes felmérést megelőzően

A részletes felmérés előtt muszáj pár dolgot lehatárolni. A lehatárolásnak ki kell terjednie a szerkezeti elemekre, a részegységekre, a csatlakozási pontokra. Különösen azokat a pontokat kell feltérképezni, amely a közös és a külön tulajdon határpontjai. Vannak olyan karbantartási feladatok, amelyeket a közüzemi szolgáltató végez el vagy a szakhatóság végez/végeztet el (pl. mellékmérő ellenőrzés), így a tulajdonosok értesítési lehetőségeit is ismerni szükséges.

A külön szabályozott műszaki ellenőrzés

A társasház műszaki ellenőrzés kiterjed a társasház úgynevezett veszélyes üzemeire.

A társasház veszélyes üzemei:

  • felvonó
  • érintésvédelem

Felvonó

A felvonókra pl. 1981-ben is módosított a felvonók létesítéséről, üzemeltetéséről és ellenőrzéséről szóló17/1973. (V. 15.) ÉVM rendelet vonatkozott. Tehát lehetnek olyan felvonók, amely még e rendelet hatálya alatt készültek el. Jelenleg a felvonókról, mozgólépcsőkről és mozgójárdákról szóló 146/2014. (V. 5.) Korm. rendelet a hatályos.

Érintésvédelem

Régebben, egészen 2018.01.01-ig mindenki rávágta volna, hogy KLÉSZ. Az új NGM rendelet 2018.01.01.-jén lépett hatályba, egyúttal hatályát vesztette a Kommunális- és Lakóépületek Érintésvédelmi Szabályzatáról (KLÉSZ) szóló 8/1981. (XII. 27.) IpM rendelet. Ez az úk NGM rendelet tartalmazza a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot. Tehát a megadott szabályzat alapján kell az érintésvédelmi módokat kialakítani.

A későbbiekben, a felvonóval és az érintésvédelemmel folytatjuk részletesebbe a társasház műszaki ellenőrzése témakört.

Vannak még ezen kívül tűzvédelmi előírások, fűtési rendszerekre vonatkozó előírások, kiemelve majd és külön megemlítve a kéményeket. A későbbiek során még a közüzemi szolgáltatásokkal is fogunk foglalkozni.

 

„Az óvatosság, még ha túlzott volna is, mindig figyelmet érdemel, mert a túlzott merészség több kárt okozhat, mint a túlzott óvatosság.” – Deák Ferenc

A társasházkezelés átvétele

A társasházkezelés átvétele mindig egy érdekes kérdés volt. Miért? Mert a tudás mindig a közös képviselőnél található. Ehhez ismerni kell egy tetszőleges társasház tőke összetételét, amit az 1. számú ábra szemléltet.

  • 1. ábra: egy tetszőleges társasház tőkeösszetétele:

Látszik, hogy a humán tőkét és a kapcsolati tőkét a társasházkezelés elvégzője, a közös képviselő szállítja a társasháznak. A közös képviselet leváltása esetén történő tőkeváltozást a 2. számú ábra mutatja be.

  • 2. ábra: a tőkeváltozás irány közös képviselő váltás esetén:

És ez az, amitől tartanak a tulajdonosok, hogy mi lesz? hogyan lesz? akadályozza-e a társasházkezelés működését, ha közös képviselő elmegy vagy leköszön?

Egyszerű válasz rá, hogy nem kell ilyenektől tartani, a váltás különösebb nehézséget nem szabadna, hogy jelentsen egy társasház életében, ha a társasházi éves beszámoló közgyűlések rendeben és időben lezajlottak, vagy van olyan pont, ahová vissza lehet menni. Pl. a legutolsó elfogadott közgyűlés dátuma.

Akkor részleteiben, hogyan is néz ki ez a közös képviselő váltás.

A társasházkezelés átvétele ott kezdődik, amikor a tulajdonosokban megfogalmazódik az igény, hogy a közös képviselet váltás szükséges. Ehhez a tulajdonosok összegyűjtik a 10%-ot és neki vágnak a folyamatnak. A közgyűlés elé viszik a felkérés, vagy valamilyen pályáztatás útján szimpatikusan vélt közös képviselőket, és a közgyűlés pedig eldönti, hogy kivel képzeli el a jövőt. Nah, de mi történik ezután?

A közgyűlésen nem csak az új közös képviselőről kell határozni, hanem a banki rendelkezésről, és a megbízási szerződés aláírásáról is. A szerződésben az ajánlatnak megfelelő szöveget érdemes beleilleszteni, és meg kell határozni azokat a személyeket is, akik általában aláírják a szerződést. A szerződés aláírására általában a számvizsgáló bizottságot szokták meghatalmazni, de ez nem kötelező.

Azután érdemes a megválasztott közös képviselővel egy bejárást tartani, és pontosan rögzíteni, hogy milyen elvárások vannak.

A jogszabályi háttér 30 napot ír elő az iratanyagok átvételére, általában ez a közös képviselők egymás között lerendezik, valószínűleg a 30. napot kivárva. Ezért is fontos a banki rendelkezésekről szóló döntés, mert vissza kell vonni a leváltott közös képviselő díjazását, és díjazás nélkül már valószínűbb az együttműködés kialakulása az új és a régi közös képviselő között.

Amikor minden irat megvan

A megválasztott közös képviselőek érdemes a meglévő folyamatokat áttekintenie, a társasházra vonatkozó hatályban lévő szerződéseket áttekinteni. A szabályzatokat megtanulnia, és ellenőriznie, hogy minden szabályzat rendelkezésre áll-e. A szükséges vizsgálatok érvényességét is meg kell néznie a megválasztott közös képviselőnek, mivel az érintésvédelem, a tűzoltókészülékek, RWA és CO2 vizsgálatokat időnként meg kell ismételni.

A leváltott közös képviselő, általában, elkészíti a jogviszonyának utolsó napjáig történő pénzügyi elszámolást és zárást, érdemes azt is átfutni, és megnézni legalább azt, hogy a tulajdonosok záróegyenlege rendelkezésre áll-e. A közös képviselők általában papíralapon adnak át sok mindent, így a digitalizálást is meg kell kezdenie az új közös képviselőnek. A véleményem az, hogy a társasházkezelő programot, és legalább egy laptopot, vagy digitális adattárolás a társasháznak kéne megoldania, és a megválasztott közös képviselőtől meg kéne követelnie a meglévő programok folyamatos használatát. Már kevesebb lenne a tudás elszivárgás.

Az új építésű társasházak esetén még érdemes ellenőrizni a tervektől való eltérést, az alapító okirat, és a szervezeti és működési szabályzat meglétét.

A társasházkezelés átvétele és a további feladatok

  • a társasház közüzemi szerződéseinek megkötése, átiratása;
  • a munkaszerződések, karbantartási szerződések áttanulmányozása, szükség szerinti módosítása;
  • műszaki bejárás jegyzőkönyvezése, és az állapotjelentés elkészítése;
  • társasházkezelés tervének elkészítése;
  • költségvetési javaslat készítése a társasházkezelés tervéhez;
  • szükség szerint, a közgyűlés újbóli összehívása és a társasházkezelés tervének, költségvetésének az ismertetése, elfogadtatása.

A legnagyobb előrelépést a közösség összefogása hozza meg.

A társasház alapítás

A társasház alapításról egyre gyakrabban hallunk. Természetesen nem úgy jelenik ez meg, hogy társasházat alapított valaki, hanem úgy, hogy látjuk-halljuk, hogy mennyi az új-építésű lakás. A társasházat műszakilag általában egy fennálló épületre alapítják, ahol legalább két albetét található. Az elején érdemes megemlíteni, hogy több épületből álló társasházaknál nagyon egyszerű leválni, csak a leválni szándékozó épületben lakó tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti többségének kell kérnie a bíróságtól az önálló társasház bejegyzését. Tehát nem kell közgyűlés vagy hasonló, elég egy aláírás gyűjtés. Természetesen figyelemmel kell lenni arra, hogy a kivált társasház tekintettel legyen a társasház tulajdonosainak méltányos érdekeire, és a műszaki feltételeknek is fenn kell állnia, amit az önálló működéshez szükséges.

Ki kezdeményezheti az alapítást?

  • ingatlan tulajdonosai többségi döntéssel,
  • az ingatlan tulajdonosa (egyszemélyi alapítás)
  • építőközösség (ők tulajdonképpen az építtetők, általában tulajdonosok is)

Hogyan kell az alapítás elkezdeni?

  • el kell készíteni a alaprajzot és a szükséges áttekintései helyszínrajzokat
  • el kell készíteni a műszaki leírásokat (minden fő és szakipari szerkezetről, érdemes rögzíteni a szerkezetek állapotát)
  • el kell készíteni az alapító okiratot, alá kell írnia minden tulajdonosnak, és nem hiányozhat az ügyvédi ellenjegyzés sem
  • végül be kell adni az ingatlan-nyilvántartási kérelmet a szükséges bejegyzéshez (erről lesz még részletesebb cikk és tájékoztató

Az alapító okirat lényeges tartalma a társasház alapítás során?

Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a társasház közös nevét. Nem muszáj, hogy ez a cím legyen, lehet bármilyen fantázia név is. Ezután az épületrészek közül fel kell sorolni a közös tulajdonba kerülőket. Az összes közös tulajdont fel kell sorolni, nincs kivétel pl. födémek, külső burkolatok. Azért fontos, hogy itt minden felsorolásra kerüljön, és a tulajdoni részek egyértelműek legyenek, mivel a későbbiekben ez fogja meghatározni, hogy mire fordíthatja a közös költség bevételt a társasház. Ha a közös tulajdon teljes körűen felsorolásra került, akkor fel kell sorolni a külön tuljdonba kerülő lakásokat, és nem lakáscéljára szolgáló albetéteket, valamint az albetétekhez tartozó jogosultságokat és területeket. Az alapító okiratot lehet közokiratba vagy lehet ügyvéd által jegyzett magánokiratba is foglalni. Érdemes rászánni az időt az elkészítésére, mert a későbbiekben az alapító okirat csak 100%-os egyetértés mellett módosítható a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Ha a tulajdonosok 4/5 egyetért a módosítással, és a kisebbség 30 napon belül nem jelzi keretindítási szándékát, ebben az esetben is hatályba lép a módosított alapító okirat. A társasháznál mindent meg kell támadni, amivel nem értünk egyet, mivel nagyon kevés kivételtől eltekintve jogvesztő határidők dominálnak.

Alakuló közgyűlés

Ez egy nagyon fontos pillanata a társasház alapításának. Itt szükséges megválasztani a közös képviselőt, a számvizsgáló bizottságot, el kell fogadni a Szervezeti és működési szabályzatot, valamint érdemes határozni a bankszámla megnyitásról. Természetesen itt is van könnyítés, hogy lehet intéző bizottság is, lehet számvizsgáló bizottsági jogosultsággal felruházott személy is bizonyos albetét szám alatt. Az alapító közgyűlést az építtető vagy bármelyik tulajdonos hívhatja össze. Ha lezajlott az alakuló közgyűlés a társasház megalakítása végett ért.

Szervezeti és működési szabályzat

Főszabály, hogy minden társasház számára kötelező, bár mindig vannak kivételek. A szervezeti és működési szabályzatot le kell adni az illetékes ingatlan-nyilvántartási hivatalnál. A szervezeti és a működési szabályzatban nem szükséges újra írni a társasházi törvényt, és nem is kell olyan szabályokat belevenni, amelyet a társasházi törvény vagy valamely rendelet szabályoz. Arra kell törekedni, hogy a hosszú távú együttélés szabályozása történjen meg. Érdemes a szervezeti és működési szabályzatban az adatkezelést, és a közösségre vonatkozó számítási módokat is belefoglalni. A számítási módokat érdemes külön mellékletként elfogadni, mivel akkor nem kell mindig átírni a szabályzatot, „csak a mellékletet kell frissíteni”. Az szervezeti és működési szabályzat elfogadása történhet írásban is az összes tulajdoni hányad szerint egyszerű szavazat többséggel (50% + 1 tulajdoni hányadnyi szavazat). Ide is kihat az a szabály, hogy 1/10-ével rendelkező tulajdoni hányad módosító javaslatait vizsgálni kell.

Ha mindez meg van, akkor már jöhetnek is az édes hátköznapok a társasházi életben.

„Ha csak egyetlen gondolkodásmódban hiszel, akkor már elvesztetted határtalan gondolataid korlátlanságát. A.J. Christian”

A társasházkezelő megbízási szerződése

A társasházkezelő megbízása kicsivel másabb, mint a közös képviselő megbízása. A közös képviselő feladatait a törvény szabályozza, de a társasházkezelői feladatokra nincs törvényi szabályozás.

A társasházkezelői szerződés megkötéséhez is közgyűlési határozat szükséges. Egyszerű szótöbbséggel. Itt is érvényesek az általános szabályok, hogy a döntést a jegyzőkönyvben a határozatnak tartalmaznia kell. Érdemes kitérni a határozatban, hogy milyen ajánlatok alapján lett kiválasztva a társasházkezelő, és melyik lett a nyertes ajánlat.

Az aláíró személyeket is ki kell jelölni. Az aláíró lehet a közös képviselő, vagy a közgyűlés által megbízott személy vagy személyek.

A társasházkezelésre vonatkozó ajánlat

Ajánlatokat, ahány cég annyi féleképpen állítja össze. Bár érdemes az ajánlat első részében bemutatni a vállalkozást, érdemes referenciákat is megjelölni, erősíti a bizalmat, ha a nyilvános adatbázisokban „zölden” megtalálható cég. A cégbemutatása után érdemes rátérni az ajánlat részleteire, amely tulajdonképpen a korábban említett szerződés alapja lesz. Érdemes úgy bemutatni, hogy a tulajdonosok átlássak, érdemes sok konkrétumot beleírni pl. minden második héten bejárás történik, amelyről jegyzőkönyv készül, ide nem értve az ünnep és pihenő napokat. A tulajdonos ebből már fogja tudni, hogy kb 25 bejárási jegyzőkönyvet kell keresni egy évben.

A bemutatkozás és vállalások után érdemes bemutatni a társasházkezelő vállalási árát. A társasházkezelés piacán elfogadott az albetét szerinti árazás.

Árazás során érdemes figyelembe venni

A kezelendő vagyon jellegét, amely magában foglalja az emeletek számát, a lépcsőházak számát, az alkalmazott technológiát, a közös területek nagyságát, és használatának típusát (pl. kert, vagy bérbe adott helyiségek).

Érdemes elmerengeni az albetétek számán, az ingatlan műszaki állapotán, és az elhelyezkedésén (pl, lehet-e parkolni ingyen, fizetős parkolás van, fizetős parkolás ellenére sincs hely).

Azt sem árt felmérni, hogy milyen a társasház pénzügyi helyzete, a könyvelés állapota. Ha nagyon sok a tartozás, akkor nagyon valószínű, hogy a társasházkezelő díja sem lesz időben megfizetve.

További kérdésekkel is lehet még cizellálni a rálátásunkat:

  1. Van-e alkalmazott?
  2. Kell-e állandó jelenlét?
  3. Mennyi idő odajutni az ingatlanhoz csúcsforgalomban?
  4. Folyamatban lévő vagy tervezett felújítások.

A társasházkezelő még rászámolhatja a általános költségeinek a tevékenységre jutó hányadát, valamint a nyereséghányadát is.

Tehát költség alapú árképzés jelenik meg, amely majd egy összegben jellemzős összeg/albetét dimenzióban jelenik meg.

Érdemes ismernie a tulajdonosoknak is az árképzést, mivel egy fogják tudni összehasonlítani az árakat, és ajánlatokat. Az sem szerencsés, ha túl alacsony az át, hiszen a vállalkozónak is élnie kell, de az sem szerencsés, ha magas a díjazás, és nincs mögötte szolgáltatás, mivel akkor a tulajdonos „lehúzásnak” éli meg a szolgáltatást.

A társasházkezelő szerződéséről, mint a kötelmet alátámasztó dokumentumról is érdemes néhány gondolatot leírni

A folyamatos munkavégzés miatt megbízási szerződés típusba tartozó szerződések lesznek, hiszen a teljesítés folyamatosságán, és nem egy eredmény létrehozásán lesz a hangsúly. A szerződéses típus már kijelöli a feleket: Megbízó és Megbízottra. Érdemes tisztázni, hogy a Megbízott teljesítési segédet bevonhat-e vagy sem.

Fontos a szerződésben beírni a vállalásokat, a vállalások ellenőrzését, a szerződés kezdetét, és időtartamát. A felelősség terjedelmét, ugye minden ilyen szerződés egyben kárvállalási telepítvény is egyben. Egyszerűbb szóval a pénzügyi felelősség meghatározását is jelenti. Érdemes még tisztázni a fizetési határidőt, és a fizetés gyakoriságát is.

Dátummal lássuk el, az védi mind a két felet, valamint legyen rajta mind a két érintett aláírása. Érdemes ügyvéddel átnézetni pár sablont.

A társasházkezelő és a közös képviselő összehasonlítása

A társasházkezelés és a közös képviselet szétválasztása a gyakorlatban nem annyira fontos, viszont elméleti kérdésként sokszor előkerül szakmai beszélgetésekben. Tehát mit csinál a társasházkezelő és a közös képviselő? Gyakorlatban szinte ugyanazt, de nézzük végig, az alátámasztását ennek a rövid konklúziónak.

Társasházból egy vagy több tulajdonos látja el a közösség érdekében a közösségi feladatokat:

  1. Egy tulajdonos akkor tudja ellátni, ha nem üzletszerűen végzi, tehát nem kap érte díjazást.
  2. Több tulajdonostársra viszont van külön megnevezés és intéző bizottságnak hívják őket összefoglalóan.

Előnyei: ennek a rendszernek: állandó tulajdonosi jelenlét, és feltételezhető a munkafolyamatok tulajdonosi kontrollja jobban megvalósul, valamint a társasházi közösség problémái is jobban ismertek.

Hátránya: a gyakorlatban nem biztos, hogy a tulajdonosok profi módon látják el a szakfeladatokat, tehát a könyvelést, a vállalkozók kiválasztását. Ha ez így van, akkor már társasházkezelő bevonását kell megfontolni. Van a gyakorlatban arra is példa, hogy intéző bizottság mellett, egy profi társasházkezelő működik, aki a szakfeladatokat elvégzi.

Outsourcing formák:

Itt már szükséges a társasházkezelő vagy ingatlankezelő szakképesítés. A társasházkezelő képesítést érettségivel, az ingatlankezelői képesítést a társasházkezelő képesítés birtokában lehet megszerezni. Általában 6 hónapos OKJ-s képzés keretében.

  • Külső, egyéni vállalkozói igazolvány rendelkező személy megbízása

Előnye: tevékenysége a a tulajdonostársak által könnyebben ellenőrizhető, a felelősségre vonás is egyszerűbb, valamint sok ház között sem aprózódik el, mivel a kapacitása véges.

Hátránya: az ügyfélfogadási idő rugalmas alakítása, tehát nem biztos, hogy rendelkezik egy irodával, ahol mindig található valaki, hanem időpont egyeztetésre mindig fel kell hívni.

  • Gazdasági társaságok, vagyonkezelő szervezetek

Nagyon fontos megemlíteni, hogy a társaság egy tagjának legalább rendelkeznie kell a minimum szükséges társasházkezelő szakképesítéssel, ez kiváltható azzal, hogy a munkaviszonyban van egy olyan alkalmazott, aki a megfelelő szakképesítéssel rendelkezik.

Előnye: a feladatok delegálás már megtörtént, így minden feladatnak van egy vagy több felelőse. Ha nem is a kompetens személy, de valaki mindig elérhető az adott szervezetnél, az ügyfélfogadási idő meghatározott. Joggal bízhat(na) benne a társasház, hogy a működéshez szükséges infrastruktúra és kapcsolatrendszer adott.

Hátránya: az előzőekben leírt előnyökből adódnak a hátrányok is. A ledelegált feladatok, a fenntartott infrastruktúra megdrágítják a feladatok elvégzését. A tulajdonostársaknak úgy tűnhet, hogy a munkafázisok elaprózódnak. A tulajdonostárs nem minden esetben tud kapcsolatba lépni az ügyvezetővel, így olyan érzés alakulhat ki, mintha a nem kapna a társasház elég figyelmet.

Ennyi bevezetés után tekintsük át a közös képviselő (ideértve az intéző bizottság feladatait:

  1. A közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, a Társasházi törvény alapján, és a felhatalmazást megadó közgyűlési határozat alapján írt megbízási szerződés szerint.
  2. A közgyűlési határozatok könyvének vezetése.
  3. A társasházi működés biztosítása érdekében a szükséges intézkedések meghozatala, ideérve a fenntartást, a karbantartás és a javítást meghatározó feladatokat.
  4. A költségvetési javaslatok elkészítése, a fizetendő közös költség meghatározása.
  5. A közös költség beszedése, kezelése.
  6. Az éves elszámolás elkészítése.
  7. A társasház képviselete, meghatározóan bírósági eljárásban és 3. féllel szemben.
  8. Ellenőrzi a társasházkezelő tevékenységet, ha a feladatok szétválasztása megtörtént.

Társasházkezelő tevékenysége:

  1. A társasház adottságainak figyelembevételével ajánlatot ad az épületfenntartására. Tehát nem fog közös költséggel bajlódni, egy kialkudott összegért üzemelteti az épületet, ide nem értve a vállalkozók anyag- és munkadíját. Apróbb átalánydíjas javításokat végezhet.
  2. A társasházzal kötött megbízási szerződés értelmében elvégezheti a javítási, a fenntartási és a karbantartási feladatokat.
  3. Javaslatot tehet a közös területek hasznosítására, valamint a társasház gazdálkodására, hiszen tervezett karbantartási és állagmegóvási tevékenységet végezhet.
  4. Megbízása kiterjedhet pénzügyi tervezésre, elszámolásra, adóbevallások készítésére, könyvelésre.
  5. Szervezési feladatokat is elláthat.

A feladatok szétválasztására a társasházi törvény is kísérletet tesz a IV. Fejezet. A gyakorlatban viszont egy teljes összemosódás van, és a legtöbb társasháznál a közös képviselő egyben társasházkezelő is. Ebből azért vannak néha kellemetlenségek. Javasolható lehet a megbontás megszüntetése, és a közös képviselő feladatainak bővítése, ezzel együtt az elvárások bővítése.

Lezárásként érdemes még párszóban a társasházkezelés személyi feltételeit áttekinteni:

  1. Kommunikációs készség, kiemelten a türelemre, és a meghallgatási képességre.
  2. Konfliktuskezelési képesség, hát ez időnként nagyon nehéz tud lenni, mivel a tulajdonosnak mindig igaza van, de a társasház érdeke nem mindig egyezik a tulajdonosi érdekekkel. Ez az igazi konfliktus.
  3. Gazdasági ismeretek
    1. pénzügy,
    2. adózás és társadalombiztosítás,
    3. könyvelés,
    4. közüzemi ismeretek,
  4. Jogi ismeretek
    1. társasházakra vonatkozó jogi ismeretek (pl. a közgyűlési határozat a tulajdonosok közötti szerződésnek minősülnek, így adott esetben vizsgálják a Ptk. vonatkozó szabályait is.)
    2. kötelmi jog ismerete, adózás, munkajog,
    3. építészeti jog, engedélyezési eljárások ismerete,
  5. Műszaki ismeretek
    1. alapfogalmak ismerete (pl. fenntartás, üzemeltetés, karbantartás, felújítás, ügyelet, készenlét),
    2. lakóépületek ismerte (pl. dán típusú panel)
    3. kivitelezés menete (pl. építési napló, igazolások, nyilatkozatok)
  6. Nyilvántartási gyakorlat, és adatkezelési ismeretek
    1. közös költség analitika, naplófőkönyv,
    2. adók és járulékok befizetésének nyilvántartása,
    3. szabályzatok nyilvántartása,
    4. kereshetőség megoldása,
    5. lakónyilvántartás folyamatos vezetése, lakói szerződések vezetése.
  7. Piaci ismeretek
    1. árak ismerete (pl. takarítási díjak, vállalkozási díjak, bérleti díjak)
    2. versenyeztetési eljárások ismerete

A leírásból lehet látni, hogy elég összetett a közös képviselő feladata. Ez az időszak már nem a házmesteri kor, muszáj fejlődni, tanulni és a társasházi tulajdonosok sem maradhatnak le, mivel az életterüket, a társasházuk környezetére ez kihatással lesz.

(Az írás először a www.tarsashazipolgar.hu oldaunkon jelent meg.)

Közgyűlési észrevételek!

A társasházkezelő egyik legfontosabb feladata: megszervezni az Éves beszámoló közgyűlést. Ennek ellenére, a társasházkezelőnek, vagy más néven a közös képviselőnek nem kötelező jelen lennie a közgyűlésen.

A hagyományok, és a tulajdonosi eszközpark korlátozottsága miatt,  az a szokás terjedt el, hogy a közös képviselő is jelen van a közgyűlésen. Természetesen ez nem árthat, hátha van felé valamilyen kérdés is. A tulajdonosi közösségnek azonban nem szabad hagynia, hogy az egész közgyűlést a közös képviselő véleménye dominálja. Erről szólt partner oldalunk korábbi írása is: “Nem magánest! Közgyűlés!” címmel

A közgyűlés a legfőbb döntéshozó szerve a társasházi közösségnek, de azt nem szabad elfelejteni, hogy a közgyűlés az szervezeti-működési szabályzat megalkotásával szűkítette, korlátozta a saját hatáskörét. Tehát a közgyűlésen érdemes olyan dolgokról egyeztetni, ami valóban közgyűlési hatáskör, és máshol már nem került szabályozásra.

Elmondható, hogy az alábbi témák tartoznak a társasházi közgyűlés témakörébe:

  1.  a társasház szerveinek, a közös képviselet megválasztása és visszahívása;
  2.  a közös tulajdonban álló ingatlanrészek és műszaki tartalmakkal kapcsolatos feladatok meghatározása;
  3. a közös tulajdon miatt keletkező költségek felosztása és a kötelezettségek telesítésének módja;
  4.  közös tulajdon használata és hasznosítása;
  5. beruházások során előre nem látott többlet költségek megvitatása.

A társasház tulajdonosi közösségének érdemes ezt a tagolást elvárnia a választott tisztségviselőktől, így a közös képviselőtől is, valamint érdemes a számvizsgáló bizottságnak is így ellenőriznie a dokumentumokat.

Ebből következik, hogy vannak olyan ügydarabok, döntések, amelyek sem a közös képviselet (ideértve az intéző bizottságot), sem a számvizsgáló bizottság nem gyakorolhat, csak és kizárólag a közgyűlés. A gondolatban az is benne van, hogy a közös képviselet felhatalmazása is a közgyűlési határozatok végrehajtására terjed ki, tehát a ház képviselete a társasházkezelő részéről sem teljes, vagy szabályok nélküli.

Végezetül arra biztatok minden társasház albetétek tulajdonosait, hogy a közgyűléseken vegyenek részt, akár meghatalmazással. A tulajdonosok részvétele és aktivitása az első lépés ahhoz, hogy a tulajdonosi döntések érvényesüljenek a társasházakban.